净利润:一般取扣非净利润比较好。

净利润会受到非经常性损益的扭曲，而且该净利润要考虑最近一期利润是否正常，因为产品周期性涨价导致利润上涨，或者异常导致的利润下滑也应该剔除，在很多情况下，我们会发现某些企业受到外部事件影响，其利润会发生剧烈变化，但该变化是不正常的。

如果最近3-5年，企业利润一直处于震荡中，则我们应取利润的平均值。

净利润增速:一般可以考虑过去3-5年或者10年的净利润复合增速或者扣非净利润的复合增速。

具体选择过去3-5年还是过去10年度净利润复合增速，则需要我们考虑企业发展阶段的情况。

比如：某个企业在5年前发生了 一起重大并购的，导致其过去的利润和营业收入大幅增加的，此时再去选择用过去10年的净利润做基准可能是有失妥当的。

营运资本支出:企业的营运资本比较多，为了简化计算，可以选择以现金流量中构建固定资产的那一项替代。

为什么这样处理？

一方面，是为了简化计算；另一方面，也是因为虽然营运资本也应该扣除，但很多的营运资本实际上在利润核算中进行了扣除。

实际上的营运资本支出一般是指成本、费用那些，而这个已经在净利润项中扣除掉了。

注意，如果非地产企业从事地产业务，但地产业务没有持续产生稳定现金流，同时地产业务产生抽血效果时，这种地产业务的资本支出虽然挂靠在经营活动现金流下面，但是，我们认为在每一年的净利润核算时，应当把这种支出扣除掉。

为什么呢？

因为这种支出没有产生自由现金流，但是他却要消耗企业的资金，即使企业可以通过借贷解决地产业务的资金来源，但在这种业务产生现金回报前，企业终究只能为地产业务支付资金。

只要地产业务的资金入不敷出，就应当从利润中扣减支出。

注意，对于构建固定资产等项目的支出，我们需要考虑它未来的复合增速，如果每年支出一样的，可以取最近3-5年的平均值。

折旧和摊销:一般查企业年报内容即可，注意折旧和摊销有可能越来越多或者越来越少，需要结合过去多年年报、企业所处的发展阶段和行业判断。

永续年金增速:我认为这个一般取0.5％-4％即可。

大多数企业合理的范围是2％-3％，但有些企业可以取3％-4％，而有些企业可能只能取0％-1％，这取决于企业的增长速度和行业的天花板。

折现率:多数企业的折现率取值范围为8％-12％，其取值高低要依据企业经营质量和资金回报率来看，部分特殊的行业和企业，其折现率可以取到6％左右，有些要取到13.5％左右，具体的我会在后面讲解个案时给出评价。

安全边际:安全边际主要是给我们留出安全合理的范围，以防止黑天鹅事件和情绪面的影响，一般我们认为其取值选择30％为佳。

需要注意的是不同的企业的这些指标会有很大差异，需要我们结合公司过去多年的年报和对公司经营水平的了解。

所以，要想做好估值，必须阅读企业多年的年报，至少最近5年的，如果有耐性，最好能从招股书开始，一直读到现在。而且还需要深入研究我们调研的企业的特征。